本文来自微信公众号：腾讯究诘院 （ID：cyberlawrc），作家：李刚（腾讯究诘院），原文标题：《中国香港保险房轨制：基本情况与启示》，题图来自：视觉中国

1841 年，香港开埠。经过近两个世纪的发展，房地产业已是赈济香港经济发展的赈济，也令香港寸土寸金，成为全球房价最贵的都会区。相称比例的土产货居民无法背负市集化价钱，保险性住房成为他们处分居住问题的出息。

香港的保险性住房不错分为用于出租的公屋和用于出售的居屋两种。公屋房钱仅为市集价钱的五分之一到四分之一，居屋售价不高于市价七折，为低收入家庭和老东谈主提供了经济宜居的住房采用。截止 2023 年底，公屋和居屋总共占香港住宅单元总和的 46.1%，处分了 45.3% 居民的居住问题。公屋和居屋的平均居住密度为 2.7 东谈主 / 单元，与私东谈主屋宇基本持平，惟公屋和居屋的单元平均面积远小于私东谈主屋宇。

香港的保险房成立力争作念到三个"兼顾"：

（1）在限度资本的同期兼顾居住品性，房委会不时优化想象，确保绿化率、预留休憩空间、裁减杂音；

（2）在保险公正的同期兼顾分享收益，通过"居者有其屋"、"绿置居"等想象，公屋和居屋居民可取得部分产权，既可阻滞流转，也可补差价后公开交游；

（3）在确保财政参加的同期兼顾永续磋议，房委会生意化运营，险些年年有盈余。

此外，香港的差饷轨制也值得深化究诘。差饷是针对房钱收缴的利得税，2023-24 财年占港府财政收入的 5.1%。跟着国内住宅租赁市集不时壮大老练，对房钱的估算更为简直准确，或可探讨在部分要求老练的城市试点针对自有住房劳动征收利得税的可行性。

1841 年，香港开埠。在特殊的历史和地缘政事要求下，香港形成了额外的地皮轨制，并发展出具有香港秉性的房地产市集和保险房体系。

一、香港地皮轨制沿革

英治时间，香港地皮一王人包摄英国王室，由港督代行处置。1841 年 5 月，初代港督义律在第一号《香港宪报》中建议，港岛地皮以公开拍卖形态批租给私东谈主使用。一个月后，港府举办初次地皮拍卖会，批出东起东角、西至上环的 34 幅地皮。

1844 年港英政府颁布《地皮注册条例》，安定确赶紧皮登记注册等基本轨制。1845 年《征收差饷条例》出台，章程拍得地皮使用权的业主需要按物业市值缴征税款（差饷）。1886 年《地皮拍卖条例》公布，明确地皮拍卖的过程和详情。批租期限在香港开埠早期曾有过屡次变动，到 1898 年后，绝大部分地块按港岛和北九龙租期 75 年、南九龙和新界租期 99 年固定下来 1。

二战后，香港出现为低收入群体提供廉租屋宇的民间非渔利组织，如 1948 年景立的香港房屋协会和 1950 年景立的香港模范屋宇会，依托港英政府提供的廉价地皮和免税待遇兴修福利住宅。1953 年石硖尾失火后，为安置多数远走高飞的灾民，港英政府出资成立徙置屋，成为香港大领域公屋成立的最先。

1997 年香港追溯。凭证《基本法》第 123 条，特区政府成立后租约到期地皮，可续租 50 年而不消补缴地价，但需要按年缴付额外地租，征收率为应课差饷租值的 3%。例如来说，按照刻下应课差饷租值在 550，000 港元之下的住宅，差饷征收率为 5% 想象，批租期满后，征收率会升至 8%。

1999 年，受亚洲金融危急冲击，香港房地产市集大幅回调。特区政府推出"勾地表"轨制，在地皮公开拍卖前设立里面询价钱式，防护地皮流拍影响市集信心。具体作念法是，地政署编制发布《苦求售卖地皮表》，发展商对地皮表内感兴致的地块建议苦求，开价并缴按金，也即"勾地"。若有发展商出价高于政府里面评估底价，则该地块会普通进行公开拍卖；若统统发展商出价均低于评估底价，则该地块被收回，择机再行拍卖。

初期，仅部分冷门地块需"勾地表"，其余步块仍走普通拍卖过程。直至 2003 年 SARS 爆发，心焦情愫推广，多幅地皮流拍，促使特区政府在 2004 年住手地皮径直拍卖，全面践诺"勾地表"。这一作念法天然根绝地皮流拍，但无法普及地皮成交量，导致供地量连年递减，到 2008 年仅有一幅地皮奏效勾出。地皮供应暴减导致住宅供不应求，房钱屡鼎新高，社会公论反弹。2013 年特区政府晓谕取消"勾地表"并重回地皮径直拍卖。自 1999 年运转"勾地表"至 2013 年取消"勾地表"，仅有 58 幅地皮被勾出，其中住宅用地 49 幅。

经过多年发展，香港房地产及联系行业领域高大、体系完备，仍是成为赈济香港经济发展的赈济性行业。2023 年，香港"建造"、"地产、专科及商用劳动"、"楼宇业权"三项经济行为共创造 6693 亿港元的增多值，占曩昔香港 GDP 的 23.0%。地价收入是特区政府遑急的财路，在 2023-24 财政年度 2 香港房地产市集下行，地皮拍卖成交笔数暴减的情况下，地价收入占特区政府财政收入的比重为 3.6%。在疫情前的 2019-20 财政年度，这一比例曾高达 24.0%（图 1）。

图 1 地价收入占香港财政收入比重

数据泉源：香港财经事务及库务局

二、香港保险房基本情况

香港的保险性住房不错分为用于出租的大师租屋（公屋）和用于出售的资助出售房屋（居屋）两种。

凭证特区政府统计处，截止 2024 年 9 月底，全港共有恒久性居住屋宇 305.6 万单元 3，其中公屋 86.0 万单元，占居住屋宇总量的 28.1%。截止 2024 年 6 月底，公屋居民 217.4 万东谈主，占香港居民总和的 28.9%。绝大部分公屋（96.2%）由官办的房屋委员会（Housing Authority，HA，以下简称房委会）持有，少部分（3.8%）由民间的房屋协会（HousingSociety，HS，以下简称房协）持有。公屋主要散布在不雅塘、葵青、沙田三区，三区占香港公屋单元总和的 39.2%（图 2）。

图 2 香港大师租屋散布及居住密度

数据泉源：2024 年 12 月香港统计月刊

最早的居屋是港府和非渔利组织自上世纪 70 年代起推出的以低于市价形态出售的保险性住房出售想象。据香港房屋署统计，截止 2024 年 3 月底，居屋总和为 45.0 万单元，占居住屋宇总量的 15.0%；居屋居民占香港居民总和的 15.5%。

公屋和居屋为香港的低收入家庭和老东谈主等颓势群体提供了经济宜居的住房采用。据香港房屋署，2024 年 3 月，香港岛、九龙、新界公屋的平均月租分裂为 75、84、67 港元 / 平方米，仅为同期同地区私东谈主住宅房钱的 18.3%、23.1%、24.2%（图 3）；居屋售价则不高于市集价钱的七折。据房委会《"出售居者有其屋想象单元 2024 "的平均售价及销售安排》，新推售的 7132 个单元按评定市价至少折减 30% 销售 4。

图 3 港岛、九龙、新界大师租屋房钱与市价比较

数据泉源：特区政府房屋署《房屋统计数字 2024》

三、香港保险房苦求过程和履历递次

就公屋的苦求履历而言，苦求东谈主需年满 18 岁，已婚者需与妃耦一同苦求，同期苦求表内至少一半成员在港住满 7 年，统统苦求东谈主现居香港并领有入境权，月收入和财富稳当章程（表 1），且不持有香港私东谈主住宅或住宅份额。

居屋苦求分红绿表和白表两类。绿表苦求东谈主是公屋居住者 / 苦求者、以及下层公事员；白表苦求东谈主是不稳当公屋苦求尺度，但收入和财富额仍然较低（表 1），无法背负私东谈主住宅的夹心层或新外侨。

表 1 保险房苦求者收入和财富名额

数据泉源：特区政府房屋署

居屋分拨终年倾向于绿表苦求者。如居屋 2019 想象，绿表苦求东谈主数占总苦求东谈主数的 15%，却取得 51% 的居屋单元（表 2）。其主要的计谋磋议是，绿表苦求者在中签后，可腾出蓝本居住的公屋或被移出公屋轮候名单，收尾居屋与公屋的"一换一"，普及保险房使用效果。但跟着频年香港房地产市集下行，出现绿表苦求者未用尽居屋配额的情况。于是绿表剩余配额被再行分拨给白表苦求者，变成最终分拨终结趋向均衡。居屋 2023 想象中，再分拨后的绿表、白表获资助出售单元占比分裂为 30%、70%，与曩昔绿表、白表苦求东谈主数占比 24%、76% 基本相称。

表 2 资助出售房屋在绿表和白表苦求者之间分拨

数据泉源：房委会备忘录 SHC 24/2024

居屋不错在渡过转让限按期并补差价后，在公开市集销售。若资助出售房屋转售于绿表或白表苦求者，则只需餍足转让限按期的章程，无需补差价。转让限按期一般为 5 年，差价一般为以当下成交价钱想象的购买时折价幅度。以居者有其屋想象为例，其补价想象公式为：

这一安排，让港府与资助出售房屋购买者按照当初的折让幅度分享房屋在持有本领的价值升值。

房委会设有仅面向绿表和白表苦求东谈主的"居屋第二市集"，旨在促进居屋阻滞流转。因无需补差价，居屋第二市集相对活跃。2024 年 1 至 11 月，在香港房地产行业全体不景气的布景下，居屋第二市集收尾 4202 宗转售交游。比较之下，同期仅有 415 宗补差价苦求，也即仅有不到交游量十分之一的转售居屋流入公开市集。

四、香港保险房轨制的得益和挑战

经过七十余年的探索和发展，香港保险房形成了完备的体系，已成为维系社会踏实不成或缺的一环。据香港房屋署，截止 2023 年底，公屋和居屋总共占香港住宅单元总和的 46.1%，处分了 45.3% 的居民的居住问题。公屋和居屋的平均居住密度为 2.7 东谈主 / 单元，与私东谈主屋宇的居住密度基本持平。

得益的背后是香港政府的持续不时参加。2023-24 财年，特区政府在房屋方面的大师开支达 448.7 亿港元，同期港府卖地收入为 185.8 亿港元。截止 2024 年 3 月底，房委会取得的港府拨付地皮价值和居屋地皮差价，累计达 6674 亿港元。

图 4 部分城市房价中位数与年收入中位数比值 *

数据泉源：Demographia International Housing Affordability 2024

* 房价与收入为 2023 年三季度数据

得益的反面，是香港现行的地皮拍卖轨制推高地价、房价、房钱，政府、地产商、有房者利益系缚，让香港成为全球房价 / 收入比最高的都会区之一（图 4）。一方面，相称比例的土产货居民无法背负市集化的住宅资本，令列队等公屋 / 居屋成为他们处分住房问题的惟一出息；另一方面，房价下行牵一发而动全身，对经济、金融乃至社会踏实都会变成巨大冲击，令当局进退双难，傍边为难。

另外，自本世纪初以来，香港公屋的轮候东谈主数居高不下，轮候时刻不时延迟。公屋轮候东谈主数从 2004-05 财年的 9.1 万东谈主增多至 2023-24 财年的 22.0 万东谈主，相应的平均轮候时刻也从 1.8 年延迟至 5.7 年（图 5）。

图 5 大师租屋列队东谈主数及轮候平均时刻

数据泉源：特区政府房屋署《房屋统计数字 2024》、《房屋统计数字 2018》、《房屋统计数字 2015》、《房屋统计数字 2010》、《房屋统计数字 2005》

轮候本领，大部分苦求家庭不得已居住在褊狭的分间楼宇单元，也即俗称的"劏房"中。分间楼宇是将居住单元分割为数个带颓唐卫浴的厅房分裂出租，近似内地的蚁居、群租房。据特区政府 2021 年东谈主口普查数据，全港 10.7 万户共 21.6 万东谈主居住在 10.8 万间劏房中 5，其中 4.9 万间散布在油尖旺和深水埗两区（图 6）。劏房主谈主均居住楼面面积为 6.0 平方米，远低于全港东谈主均居所楼面面积中位数 16.0 平方米。

图 6 分间楼宇在各区散布

数据泉源：特区政府统计处，2021 年东谈主口普查

为更快速地为更多苦求者提供居所，同期处分公屋地块分散、细碎的问题，房委会自 2000 年屡次诊治公屋想象，如 2000 年的因地制宜想象、2006 年的"小单元想象"、2008 年的"构件式单元想象"等。2011 年底，房委会为诱惑港府《2011-12 年施政解释》中重启居屋成立的要求，推出新版"构件式单元想象"，成为现在公屋和居屋的主要想象尺度（表 3）。

表 3 公屋和居屋想象要求

数据泉源：《香港房屋委员会新公营房屋单元想象》（CB ( 1 ) 1037/14-15 ( 01 ) ）

* 室内楼面面积 ( Internal Floor Area ) ，为不包括机房、阁楼、泊车位、梯屋、前庭等附庸措施的实质居住面积

公屋和居屋面积彰着小于私东谈主住宅。大部分公屋和居屋室内楼面面积在 40 平方米以下，仅有少许数公屋包含五东谈主或以上单元，室内楼面面积在 40.0～69.9 平方米。40 平方米以上居屋频年来也越建越少，从 2017 年的占比 75.4% 降至 2024 年前三季度的 21.3%（图 7）。

图 7 新落成公屋、居屋和私邸的户型面积散布

数据泉源：《香港统计年刊》

*2024 年为截止三季度数据

五、香港保险房轨制的启示

在 1998 年房自新程中，内地多数鉴戒了香港房地产市集和保险房体系成立的训诫，如地皮的招拍挂轨制、经济适用房轨制等，松捆了城市地皮和商品房市集，开释了民间投资活力，餍足了居民的住房需求。一丝阻滞，满盘皆活。

香港用于出租的公屋和用于出售的居屋彼此搭配的保险房体系，在不停要求较多的情况下，为缓解香港住房垂危、落拓社会矛盾作念出了巨大孝顺。香港在保险房的建造、分拨和运营照看方面力争作念到三个"兼顾"，值得咱们鉴戒和学习。

第一，在限度资本的同期，兼顾保险房的居住品性。房委会凭证反应不时优化公屋、居屋的室内想象，同期实际较高的绿化尺度，预留较为充分的邻里休憩空间。此外，对临街楼宇采用特殊想象裁减杂音扰民，充分诓骗小区的微景观保险天然透风范光，营造懒散居住环境。自 2017-18 财年，特区政府推出调迁想象，凡东谈主均室内楼面面积低于 7 平方米的公屋居民，可苦求调迁至更大单元，持续普及公屋居住品性。

第二，在保险社会公正的同期，兼顾分享投资收益。通过"居者有其屋"、"绿置居"等想象，公屋和居屋居民不错在政府资助下取得保险房的部分产权。这部分产权不错在房委会的居屋第二市集阻滞流转，也不错通过补差价的形态进入公开市集交游。居屋因此有了投资属性，保险房居民也有与政府分享住宅升值的可能性。

第三，在确保财政参加的同期，兼顾永续磋议。房委会行为公屋和居屋的照看机构，透澈生意化运营，险些年年有盈余。2023-24 财年，房委会收尾房钱收入 245 亿港元，售楼及补价收入 222 亿港元，投资颠倒他收入 44 亿港元。同期房委会开销总额 342 亿港元，当期运作盈余 169 亿港元。

此外，香港的差饷轨制也值得深化究诘。泰西等国度地皮特有，因此需交纳与地皮产权对应的财产税（也即房地产税）。与内地相通，香港地皮归特区政府统统，地皮拍卖场所是使用权，开导商购地实质上是一次性缴付地租，并莫得取得地皮产权，因此莫得征收房产税的基础。差饷实质上是针对房钱收缴的利得税，对应的是香港 GDP 中的"楼宇业权"部分。楼宇业权是单元时刻内社会全体提供的租赁劳动价值总和，包括个东谈主或法东谈主以业主身份为我方提供的租赁劳动。这所以开销法核算 GDP 的通行作念法，例如好意思国 2022 年估算的自住房钱占实质 GDP 的比重为 9.2%6。

据特区政府统计处，香港 2023 年楼宇业权产值 2963.7 亿港元，占曩昔 GDP 的 10.2%。差饷是针对包括自住在内的统统房钱收入征收 5% 的利得税。香港的差饷是累进税制，前边说的 5% 仅仅最低的一档。2023-24 财年，特区政府差饷收入为 282.1 亿港元，占当期财政收入的 5.1%。1947 年景立的"差饷物业估价署"，专责差饷征收及地租估价，按期发布香港物业解释，全面掌抓香港种种物业详备信息，是差饷轨制顺畅实际的重要。这些作念法值得究诘鉴戒。

据特区政府统计处，香港 2023 年楼宇业权产值 2963.7 亿港元，占曩昔 GDP 的 10.2%。据 2024 年 11 月刊宪的《2024 年差饷（窜改）条例》，香港 2025 年的差饷征收分三档，首 55 万元应课差饷租值为第一档，对应 5% 征收率；55 至 80 万元为第二档，对应 8% 征收率；80 万元以上为第三档，对应 12% 征收率。2023-24 财年，特区政府差饷收入为 282.1 亿港元，占当期财政收入的 5.1%。1947 年景立的"差饷物业估价署"，专责差饷征收及地租估价，按期发布香港物业解释，全面掌抓香港种种物业详备信息，是差饷轨制顺畅实际的重要。这些训诫都值得咱们究诘鉴戒。

备注：

[ 1 ] ：1841 年港英政府第一次地皮拍卖时未明确章程租期，到 1844 年明确租期为 75 年且不成续约。1848 年，因承租东谈主挟恨租期太短，港英政府把租期从 75 年延迟至 999 年且无需补交地价。1898 年英政府向清政府租赁北九龙及新界地皮，租期 100 年，因此北九龙和新界批租期限是自 1898 年 7 月 1 日起想象 99 年减 3 天，至 1997 年 6 月 27 日。同期港英政府将港岛和南九龙新批地皮租期改回 75 年，并可续租 75 年，不另收地价。

[ 2 ] ：香港以今年的 4 月初至来年的 3 月末为一个财政年度。

[ 3 ] ：房屋署数据与统计处数据略有不同，统计处公布的香港统计月刊 2024 年 3 月底，香港共有恒久性居住屋宇 304.1 万单元。因统计月刊的数据较新，此处使用的是统计处数据。

[ 4 ] ：凭证房委会 2018 年出台的出售单元订价计谋，至少 75% 的推售单元，折价后的按揭贷款月供不进步香港家庭收入水平中位数的 40%。按 2024 年中香港家庭月收入水平中位数 46300 港元、贷款 90%、按揭 20 年、按揭利率 4.0% 想象，75% 的出售单元总价不进步约 340 万港元。

[ 5 ] ：特区政府统计处，《2021 东谈主口普查主题性解释：居于分间楼宇单元东谈主士》

[ 6 ] ：估算的自住房钱：Imputed Rental of Owner-Occupied Housing开云(中国)kaiyun网页版登录入口开云体育，积年好意思国自住房钱占 GDP 比重见 https://fred.stlouisfed.org/graph/?g=eOZt